山形依旧枕寒流

普法：卖未成年人的房子必须父母都签字（哪怕父母已离婚）

买卖房子是重大财产处分行为，未成年人身为限制民事能力人不能擅自办理房屋买卖手续，需法定监护人同意或事后追认才有效。

尤其是卖房子时，必须法定监护人出面代行权利，从谈判到签字、办理交易手续，都需法定监护人代理。

先讲清楚：

1、“未成年人的房子”是指房产证上有他的名字就算，单独所有、按份共有、共同共有都是，哪怕他只占1%的份额。另外，法律上的所有年龄认定、划分都是“满周岁”，是从生日第二天起算的。今天是你18周岁生日，那你今天还是未成年，明天起你才算是成年人。

2、法定监护人99%的情况都是父母两个人，父母离婚与否不影响监护资格，无论离婚后孩子跟着谁过他俩一直有共同监护权。如果父母去世，有顺位的法定监护人，需要办手续确定。

3、卖房子需要全部的监护人签字。简单来说，爸爸和妈妈两个人同时签字才有效，只有其中一个不行，无论爸妈有没有离婚，无论协议离婚后约定好孩子跟谁过，甚至无论争夺抚养权法院判给了谁。

在我国，脑子正常的父母对未成年人的法定监护人资格没了基本只需考虑一种情况：他/她死了。

其它的情形条件极其苛刻，非法律人士可以忽略不计。

举例说明：李雷和韩梅梅结婚后生了李华，后来李雷和韩梅梅在李华10岁时离婚，李华跟着母亲韩梅梅生活，李雷拥有探视权。

离婚前他们家里有套房子，房产证上名字是一家三口【李雷、韩梅梅、李华】。离婚时李雷自愿把自己房产的份额赠予儿子李华，于是房产证就变更为【韩梅梅、李华】，李雷对这套房子的产权属于韩梅梅、李华两人没有任何异议。

李华15岁时，为了上重点高中需要换学区房（或出国留学需要凑学费），韩梅梅想卖掉这套房子，那么签网签买卖合同、过户时签字怎么整？

回答：必须李雷、韩梅梅共同同意且签字，一起到交易中心办理网签和过户手续。李雷如果不愿意来或者来不了，得提前做公证委托别人代签字，这个人可以是韩梅梅，也可以是其他成年人。

提示：房子产权属于【韩梅梅、李华】，韩梅梅卖自己的房子需要签字那是肯定的，而李雷和韩梅梅俩人签字针对的是他们共同的儿子李华的那部分房子份额。

“共同同意”的意思是：只要李雷和韩梅梅没统一意见，这套房子就卖不掉了。

房子本就处于韩梅梅实际控制下，韩梅梅又为了儿子李华的利益才考虑卖房的，那么重点就是李雷同意与否。

无论李雷怎么想，他不签字，李华成年前这房子就卖不成了。

换句话说：家里的房子有未成年孩子一份，就算离婚了你也得让前夫同意才能处分。

从人性上来讲，夫妻因感情不合或其它原因离婚实属常见，但夫妻离婚后就对孩子不管了很少见。

夫妻离婚后共同为孩子考虑挺多的，甚至有仇到恨不得死生不复相见的离婚夫妇为了孩子心情考虑一起见面时还愿意假装和平，不过对前夫/妻抱着“你若安好那还得了”心态的不在少数。

夫妻离婚分割财产时，不算计对方那是基本人品，但有”让你占便宜我死不瞑目”心态的是常态。

大多数夫妻离婚扯皮都和财产分割谈不拢有关，都怕对方占便宜就把财产给孩子是比较常见的，但都绞尽脑汁要保证孩子的财产不被随孩子生活的一方肆意挥霍，尤其是对方再婚的，特别担心自家孩子吃亏。

房子加上孩子的名字就是比较可靠的手段。

很多房子大多是夫妻两个人的名字没有孩子的名字，比如上面那套房子最多的情形是产证名字是【李雷、韩梅梅】，那么离婚时他们可能协商变成【李华】一个人名字，或者加上李华的名字变成例子中的情形。

只要李华的名字出现在产证上，就能保证李华成年前，对于李雷和韩梅梅任何一方来说，只要自己不同意这套房子就不会在自己不知晓的情况下被偷偷卖掉，至少程序不合法，没法正常走通。

这的确是能保证孩子合法权益的最有效途径。

不过副作用就是：离婚后的夫妻因为之前的仇怨或闹新的不愉快，互相扯皮的不在少数，我就是要拖着你，你也拿我没办法。

共同的处分权就是必须一致，内部谈不拢·····这个，真的没法救。

所以，如果有以上情形的，若非必要还是做人留一线，日后好相见吧。

或者避免以上被绑定情形。

基于以上情形被前夫/妻拖着急需卖房不能卖还不是最惨的，最惨的是他/她答应你可以卖，但他/她暂时没空过去，等到网签过户再到场。

于是你先签了定金合同、居间合同一类法律文书，等到签正式网签的房地产买卖合同前他/她又因为各种原因变卦不答应了，那你也没法找他/她的茬，但你要对外承担对房东、中介的违约责任。

因为那套房产证拥有【韩梅梅、李华】名字的房子，出售时合同只有韩梅梅一个人的签字其实是有效的。

产权人之一只要签字房屋买卖合同就有效，但不发生物权效力，就是另一个人不同意就没法继续卖，但已经签字的人要对买方承担违约责任并付违约金。

举例：如果一套房子产证名字是【李雷、韩梅梅】，网签之前只有李雷/韩梅梅一个人签字的各类合同就有效了，如果后续因为另一个人不同意卖不签字，那么买房的客户是无论如何都拿不到房子的，但他可以以李雷/韩梅梅违约为由要求他们支付违约赔偿金。

但如果当时李雷、韩梅梅都签字了，后续他俩因内部原因不愿意卖了，不愿意签网签也不愿意过户，房东可以选择要求他们履行约定或者支付违约赔偿金。想要房子就去要求履行合同（因为有些客户就是想拿房子，尤其是楼市暴涨的时候。），不想搞就要求支付违约金，二选一。如果去诉讼，是会赢的。

PS：我今天之所以提这个问题，是因为我刚接到一个公司业务相关的电话咨询，这是我遇到的第三起房屋买卖交易中被前夫/妻这么坑的案例了。

深刻见识了离婚后的夫妻如果不能和平分手，再闹不愉快时只要能让对方不痛快可以多尽力。

能让你倒霉我吃亏也在所不惜。

或许也不是故意报复，只是要掐断对方占便宜的所有可能，只要有一丝顾虑就不愿给对方任何方便。

理由也许是“你之前没跟我讲清楚有这种新情况”、“我忙，没空”、“我不想再看见你”········

不在乎这么搞可能让对方有承担几万甚至几十万违约金的风险。

都是狼灭。

比狼人多两点，还横。